土地を購入するのに大きく分けて3つのステップがあります。
- 買付証明書の提出：気に入った土地が見つかったら、購入希望者は不動産会社を通じて売主に買付証明書を提出します。買付証明書とは、購入希望価格や手付金の希望金額、契約希望日、引渡しの条件、融資利用の有無などが記載された書類です。売主は、買付証明書に提示された価格や条件が納得できるかどうかを検討し、不動産会社経由で購入希望者と交渉を行います。
- 土地売買契約：売主と購入希望者が価格や条件で合意したら、売買契約を結びます。売買契約では、不動産会社が事前に売主に確認して作成した重要事項説明書を買主に説明した後、契約説明をして両者が納得したうえで署名・捺印し契約を交わします。重要事項説明書には、不動産の物理的状況や権利関係、規制を受ける法律や条例など取引対象の不動産に関する重要な事項が記載されています。契約書には、売買価格やその支払い方法、引渡し日など取引条件を細かく定めたものです。契約時には、手付金として売買代金の5～10％程度の金額を売主に支払います。
- 土地の引き渡し・所有権移転登記：住宅ローンを利用する場合は、金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）を締結し、融資が実行されます。融資が実行された後に、買主は売主に残代金を支払います。売主はその支払いを確認したら土地を引き渡します。このとき土地の所有権が買主に移転するため、司法書士に依頼して所有権移転登記の手続きを行います。
買付証明書について
買付証明書とは、購入希望者が不動産会社を通じて売主に提出する書類で、購入の意思を伝えるためのものです。買付証明書には、以下の内容が記載されます。
- 購入希望者の氏名や住所などの個人情報
- 購入希望物件の住所や面積などの物件情報
- 購入希望価格
- 手付金の希望金額と支払い時期
- 契約希望日
- 引渡しの条件（時期や方法など）
- 融資利用の有無とその内容
- その他特記事項（例：土地測量の有無、建築条件の有無など）
買付証明書は、売買契約とは異なり、法的な拘束力はありません。しかし、むやみに買付証明書を提出し、後に購入を取りやめる場合は、売主に対して損害賠償を請求される可能性があります。そのため、買付証明書を提出する際には、購入の意思が固まっていることを確認しましょう。
また、買付証明書に記載された価格や条件は、購入希望者の希望であって、売主が必ず受け入れるというわけではありません。売主は、買付証明書に提示された価格や条件が納得できない場合は、不動産会社経由で購入希望者と交渉を行います。交渉の結果、売主と購入希望者が価格や条件で合意したら、売買契約に進みます。
続いて土地売買契約書について
土地売買契約書とは、売主と買主が土地の売買に関する契約内容を記した書類です。土地売買契約書には、以下の内容が記載されます。
- 売主と買主の氏名や住所などの個人情報
- 売買物件の住所や面積などの物件情報
- 売買代金や手付金の額と支払い時期
- 所有権の移転と引き渡し条件（時期や方法など）
- 土地の実測面積および土地代金の精算（登記簿面積と実際に測って違う場合、売買代金の精算についての取り決め）
- 契約不適合責任について（土地が契約の内容に適合しないものである場合、契約解除などの条件や引き渡し後に発覚した場合の取り決め）
- 危険負担（地震や台風などで引き渡しができない場合の取り決め）
- 費用の負担（印紙税などの費用について）
- 税金の精算基準（固定資産税などの負担、清算に関するルール）
- 契約違反による解除（契約が解除される場合の説明と取り決め）
- その他特記事項（例：建築条件の有無、土地測量の有無など）
土地売買契約書は、不動産会社が作成し、売主と買主が署名・捺印して契約を交わします。契約書は、取引に際しての約束ごとが記載されているので、両者ともに内容をよく確認しましょう。また、契約書は原本と写しを作成し、それぞれ両者が保管します。
土地の引き渡し・所有権移転登記について
土地の引き渡しとは、売主が買主に土地を物理的に引き渡すことです。引き渡しは、通常、売買契約から1カ月以内に行われますが、売主と買主の合意によって変更することもできます。
引き渡しの際には、以下のことに注意しましょう。
- 引き渡し前の現地確認：引き渡し前に、買主は不動産会社や売主と一緒に現地を確認し、土地の状態や境界などに問題がないかをチェックします。また、売主は草刈りやごみの撤去などを行って土地を整理しておく必要があります。
所有権移転登記とは、土地の所有者が変わったことを法務局に届け出て登記簿を変更することです。所有権移転登記は、土地の所有権を正式に移転するために必要な手続きです。所有権移転登記は、通常、引き渡し後に行われます。
所有権移転登記の際には、以下のことに注意しましょう。
- 司法書士への依頼：所有権移転登記は、専門的な知識や手続きが必要なため、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士は、不動産会社や金融機関から紹介される場合もありますが、ご自分で選んでもかまいませんが取引によっては司法書士の指定があります。ご自身でやる場合は、早めに行うようにしましょう。
- 必要な書類：所有権移転登記を行うためには、以下の書類が必要です。 – 登記申請書
- 登記事項証明書
- 印鑑証明書
- 住民票・戸籍謄本
- 売買契約書・重要事項説明書
- 身分証明書
- 実印
上記の流れになります。株式会社Neigborでは安心して取引をモットーに業務を遂行します！ぜひ不動産取引についてはお問い合わせください。
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